Mieteinnahmen auf Zypern versteuern – Was gilt

Die Steuerregeln für Vermieter

Ob Sie eine zypriotische Immobilie vermieten oder als zypriotischer Steuerresident deutsche Mieteinnahmen erzielen – die steuerliche Behandlung ist ein Bereich, in dem viele Auswanderer Geld verschenken oder ungewollt gegen Steuerregeln verstoßen. Seit der Steuerreform 2026 hat sich einiges verbessert: Die SDC (Special Defence Contribution) auf Mieteinnahmen wurde abgeschafft – ein erheblicher Vorteil für alle Vermieter auf Zypern.

Zypriotische Mieteinnahmen

Einkommensteuer: Mieteinnahmen werden als persönliches Einkommen versteuert: 0% bis 22.000 €, dann gestaffelt 20-35%. Abzugsfähige Kosten: Reparaturen und Instandhaltung, Versicherung, Verwaltungskosten (Hausverwaltung), Zinsen auf Hypothek, Grundsteuer/Municipal Tax, Abschreibung (3% des Gebäudewerts pro Jahr – nicht des Grundstücks!). SDC: Seit 2026 abgeschafft auf Mieteinnahmen – vorher: 3% zusätzlich. Große Erleichterung. Über eine Ltd: 15% Körperschaftsteuer auf den Nettogewinn (nach Abzug aller Kosten). Oft günstiger als persönliche Einkommensteuer bei höheren Mieteinnahmen. Dividendenausschüttung mit Non-Dom: SDC-frei. VAT bei Kurzzeitvermietung: Airbnb/Booking.com: 9% ermäßigter VAT-Satz. VAT-Registrierungspflicht ab 15.600 €/Jahr Umsatz. Langzeitvermietung (12+ Monate): VAT-befreit.

Was uns am meisten geholfen hat: Zypriotische Mieteinnahmen Einkommensteuer: Mieteinnahmen werden als persönliches Einkommen versteuert: 0% bis 22.000 €, dann gestaffelt 20-35%.

– Freelancer aus Dresden, seit 2024 in Larnaca

Deutsche Mieteinnahmen als Zypern-Resident

In Deutschland: Immer steuerpflichtig (beschränkte Steuerpflicht). Anlage V in der deutschen Steuererklärung. Steuersatz: durchschnittlicher Steuersatz auf die deutschen Einkünfte. Auf Zypern: DBA-Anrechnungsmethode – die in Deutschland gezahlte Steuer wird auf die zypriotische angerechnet. Da der deutsche Steuersatz auf Mieteinnahmen oft höher ist: effektiv nur deutsche Steuer. SDC auf ausländische Mieteinnahmen: Seit 2026 abgeschafft – kein Zuschlag mehr. Praktisch: Deutschen Steuerberater für die beschränkte Erklärung, CMC für die zypriotische Seite. CMC koordiniert beide Seiten.

CMC-Optimierung

Persönlich vs. Ltd: Unter 30.000 € Mieteinnahmen/Jahr: persönlich oft einfacher (22.000 € Freibetrag!). Über 30.000 €: Ltd prüfen (15% KSt + 3% Abschreibung + Kostenabzug = effektiv deutlich weniger als 35% Einkommensteuer). Abschreibung maximieren: 3% des Gebäudewerts pro Jahr – bei einer Immobilie von 300.000 € (davon 250.000 € Gebäude): 7.500 €/Jahr Abschreibung. Reduziert den steuerpflichtigen Gewinn erheblich. Renovierungskosten: In dem Jahr abzugsfähig, in dem sie anfallen – keine Verteilung über mehrere Jahre (anders als in Deutschland). Strategisch renovieren: in Jahren mit hohen Mieteinnahmen. CMC erstellt: Individuelle Steuerberechnung, optimale Struktur, und koordinierte Steuererklärung (Zypern + Deutschland).

Häufig gestellte Fragen

Unterstützung durch CMC

Wir bei CMC Certus Management Consultants sind für Sie da – nicht nur bei steuerlichen und rechtlichen Fragen, sondern auch bei allen praktischen Themen des täglichen Lebens auf Zypern. Unser Team in Larnaca und Pafos kennt die lokalen Gegebenheiten aus erster Hand.

Als Ihr lokaler Ansprechpartner übernehmen wir für Sie: Firmengründung und Company Management, steuerliche Beratung und Non-Dom-Antrag, laufende Buchhaltung und Steuererklärungen, Unterstützung bei Behördengängen, Vermittlung zu Immobilienmaklern, Rechtsanwälten, Ärzten und Handwerkern.