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Die Entscheidung die 50.000 Euro Unterschied macht
Neubau oder Bestand – diese Frage hat auf Zypern eine steuerliche Dimension die in Deutschland nicht existiert: die 5%-VAT-Regel beim Neubau spart bei einer 300.000-Euro-Immobilie rund 42.000 Euro. Das allein macht Neubauten für den Hauptwohnsitz fast immer attraktiver. Aber: Bestandsimmobilien haben andere Vorteile – niedrigerer Preis pro Quadratmeter, gewachsene Nachbarschaften, und keine Baurisiken. Hier ist der ehrliche Vergleich.
Neubau – Vorteile und Nachteile
Vorteile: 5%-VAT-Regel für den ersten Hauptwohnsitz (bis 350.000 € und 190 m²) – spart ca. 42.000 € bei 300.000 €. Moderne Baustandards (bessere Isolierung = niedrigere Stromkosten). Klimaanlage in jedem Raum (Standard bei Neubauten). Energieeffizienz-Zertifikat. Garantie vom Bauträger (2-10 Jahre je nach Mangel). Eigene Gestaltung: Fliesen, Küche, Bäder nach Ihren Wünschen. Nachteile: Höherer Preis pro m² (20-30% über Bestand). Bauzeiten: Verzögerungen von 6-12 Monaten sind üblich auf Zypern. Risiko: Bauträger geht pleite (Anwalt prüft Solvenz). Title Deed: kann Jahre dauern (ein bekanntes Problem bei Neubauten). Umgebung: oft auf dem Land oder in neuen Wohngebieten ohne gewachsene Infrastruktur.
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– Vater aus Heidelberg, seit 2022 in Larnaca
Bestand – Vorteile und Nachteile
Vorteile: Niedrigerer Preis pro m² (20-30% unter Neubau). Title Deed: sofort verfügbar (im Idealfall). Gewachsene Nachbarschaft: Bäume, Infrastruktur, Nachbarn. Sofort einziehbar (kein Warten auf Baufertigstellung). Verhandlungsspielraum: bei Bestandsimmobilien können Sie 5-15% unter dem Angebotspreis kaufen. Nachteile: Keine 5%-VAT (19% Transfer Fees oder gar keine VAT – je nach Vorbesitzer). Schlechtere Isolierung (höhere Stromkosten). Klimaanlage: möglicherweise nachzurüsten. Renovierungsbedarf: Badezimmer, Küche, Elektrik. Versteckte Mängel: illegale Anbauten, Feuchtigkeitsschäden, alte Leitungen. Immer: Anwalt beauftragen der Title Deed, Baugenehmigungen und Belastungen prüft.
CMC-Empfehlung
Hauptwohnsitz: Neubau (5%-VAT-Ersparnis macht den Preisunterschied mehr als wett). Investitionsimmobilie: Bestand (niedrigerer Kaufpreis = höhere Mietrendite). Oder: Neubau über die Ltd (19% VAT absetzbar als Vorsteuer). Budget unter 200.000 €: Bestand (Neubauten in dieser Preisklasse sind rar und meist klein oder abgelegen). Budget über 300.000 €: Neubau mit 5%-VAT – das Preis-Leistungs-Optimum. In jedem Fall: CMC-Steuerberatung VOR dem Kauf. Anwalt für die rechtliche Prüfung. Und: mindestens 10 Objekte besichtigen bevor Sie sich entscheiden.
Neubau oder Bestand
Kosten: 50.000 Euro, 42.000 Euro, 350.000 €
Kennzahlen: 5%, 5%
Themen: Die Entscheidung die 50.000 Euro Unterschied macht, Neubau – Vorteile und Nachteile, Bestand – Vorteile und Nachteile
CMC-Praxistipp
Moderne Baustandards (bessere Isolierung = niedrigere Stromkosten).
Häufig gestellte Fragen
Bei 300.000 € Neubau: ca. 42.000 € (5% statt 19% = 14% Ersparnis × 300.000 €). Bei 200.000 €: ca. 28.000 €. Der größte Einzelvorteil beim Immobilienkauf Zypern. Nur für den ersten Hauptwohnsitz, nur Neubau, nur persönlicher Kauf (nicht über Ltd).
Seit den verschärften Bauvorschriften (2020+): ja – bessere Isolierung, Energieeffizienz, Erdbebensicherheit. Ältere Neubauten (2005-2015): gemischte Qualität. Den Bauträger prüfen: Referenzprojekte ansehen, mit bestehenden Käufern sprechen. Der Anwalt prüft die finanzielle Stabilität.
5-15% unter Angebotspreis ist realistisch. Argumente: Renovierungsbedarf, fehlende Title Deed, Marktvergleich (andere Objekte in der Straße). Verhandeln über den Makler oder direkt. Nicht die erste Summe akzeptieren – der Angebotspreis ist immer verhandelbar.
Title Deed (existiert sie, ist sie belastungsfrei?). Baugenehmigungen (sind alle Anbauten legal?). Hypotheken und Pfandrechte. Ausstehende Steuern und Gemeindegebühren. Bauträger-Solvenz (bei Neubau). Kosten: 1.000-3.000 €. Die wichtigste Investition beim Immobilienkauf.
Unterstützung durch CMC
Wir bei CMC Certus Management Consultants sind für Sie da – nicht nur bei steuerlichen und rechtlichen Fragen, sondern auch bei allen praktischen Themen des täglichen Lebens auf Zypern. Unser Team in Larnaca und Pafos kennt die lokalen Gegebenheiten aus erster Hand.
Als Ihr lokaler Ansprechpartner übernehmen wir für Sie: Firmengründung und Company Management, steuerliche Beratung und Non-Dom-Antrag, laufende Buchhaltung und Steuererklärungen, Unterstützung bei Behördengängen, Vermittlung zu Immobilienmaklern, Rechtsanwälten, Ärzten und Handwerkern.
Kontakt
E-Mail: anfrage@steuerberater-zypern.info
Telefon: +357 95 140 797 · Mo-Fr 9:00-17:00 Uhr