Immobilie in Deutschland vermieten und auf Zypern leben

Die Doppelstrategie die viele Mandanten nutzen

Viele CMC-Mandanten behalten ihre deutsche Immobilie und vermieten sie – eine Strategie die steuerlich komplex, aber bei richtiger Planung hochattraktiv ist. Die Mieteinnahmen fließen auf das deutsche Konto, die Immobilie behält ihren Wert (oder steigt), und auf Zypern profitieren Sie vom Non-Dom-Status und den DBA-Vorteilen. Aber: Ohne professionelle steuerliche Koordination zwischen Deutschland und Zypern kann diese Strategie schnell teuer werden – Doppelbesteuerung, vergessene Steuererklärungen und verpasste Abzugsmöglichkeiten sind die häufigsten Fehler.

Steuerliche Behandlung

In Deutschland: Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien sind IMMER in Deutschland steuerpflichtig – egal wo Sie wohnen. Beschränkte Steuerpflicht greift: Sie müssen eine deutsche Steuererklärung (Anlage V) abgeben. Steuersatz: der durchschnittliche Steuersatz auf Ihre deutschen Einkünfte (oft 15-30%). Abzugsfähig: Abschreibung (2-3% des Gebäudewerts/Jahr), Zinsen auf die Hypothek, Instandhaltungskosten, Hausverwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherung. Auf Zypern: Nach dem DBA (Doppelbesteuerungsabkommen): Anrechnungsmethode. Zypern besteuert die Mieteinnahmen mit Ihrem persönlichen Steuersatz, rechnet aber die in Deutschland gezahlte Steuer an. Da der deutsche Steuersatz auf Mieteinnahmen oft höher ist als der zypriotische: effektiv zahlen Sie nur die deutsche Steuer. SDC auf Mieteinnahmen: Seit der Steuerreform 2026 abgeschafft – ein erheblicher Vorteil! Vorher: 3% SDC zusätzlich.

Was uns am meisten geholfen hat: Praktische Organisation Hausverwaltung: Beauftragen Sie eine professionelle Hausverwaltung in Deutschland (20-30 €/Monat) die sich um Mieterbetreuung, Reparaturen und Abrechnung...

– Freelancer aus Frankfurt, seit 2024 in Nikosia

Praktische Organisation

Hausverwaltung: Beauftragen Sie eine professionelle Hausverwaltung in Deutschland (20-30 €/Monat) die sich um Mieterbetreuung, Reparaturen und Abrechnungen kümmert. Sie wollen nicht aus Zypern heraus um 23 Uhr einen Rohrbruch in Ihrer Hamburger Wohnung managen. Deutsches Bankkonto: Behalten Sie unbedingt ein deutsches Konto für Mieteingänge, Hypothekenzahlungen und Verwaltungskosten. Deutscher Steuerberater: Für die beschränkte deutsche Steuererklärung brauchen Sie einen deutschen Steuerberater. CMC koordiniert zwischen dem deutschen und zypriotischen Steuerberater – damit die DBA-Vorteile optimal genutzt werden. Vollmacht: Erteilen Sie einer Vertrauensperson in Deutschland eine notarielle Vollmacht für Bankgeschäfte, Behördengänge und Immobilienverwaltung.

Wann verkaufen statt vermieten

Nicht immer ist Vermieten die beste Option. Verkauf sinnvoll wenn: Die Immobilie abbezahlt ist und Sie das Kapital auf Zypern investieren wollen (z.B. Immobilienkauf zu 5% VAT). Wenn die Mietrendite unter 3% liegt (nach allen Kosten). Wenn die Verwaltung aus der Ferne zu aufwändig wird. Steuerfreier Verkauf: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland steuerfrei (§23 EStG) – planen Sie den Verkaufszeitpunkt entsprechend. CMC-Analyse: Vermieten vs. Verkaufen ist eine individuelle Entscheidung die von Ihrem Gesamtvermögen, Einkommensstruktur und Zukunftsplänen abhängt. CMC erstellt eine Vergleichsrechnung.

Häufig gestellte Fragen

Unterstützung durch CMC

Wir bei CMC Certus Management Consultants sind für Sie da – nicht nur bei steuerlichen und rechtlichen Fragen, sondern auch bei allen praktischen Themen des täglichen Lebens auf Zypern. Unser Team in Larnaca und Pafos kennt die lokalen Gegebenheiten aus erster Hand.

Als Ihr lokaler Ansprechpartner übernehmen wir für Sie: Firmengründung und Company Management, steuerliche Beratung und Non-Dom-Antrag, laufende Buchhaltung und Steuererklärungen, Unterstützung bei Behördengängen, Vermittlung zu Immobilienmaklern, Rechtsanwälten, Ärzten und Handwerkern.