Ferienhaus auf Zypern als Investition

Ferienvermietung – Rendite unter Palmen

Ein Ferienhaus auf Zypern kaufen, im Winter selbst nutzen und im Sommer vermieten – der Traum vieler Auswanderer und Investoren. Die Zahlen können stimmen: Zypern hat 4 Millionen Touristen pro Jahr (Tendenz steigend), die Saison ist lang (April-November), und die Mieteinnahmen liegen je nach Lage und Ausstattung bei 50 bis 200 Euro pro Nacht. Aber: Der Teufel steckt im Detail – Steuern, Genehmigungen, Verwaltungsaufwand und die Realität des Vermietungsmarkts machen den Unterschied zwischen einer guten Investition und einem teuren Hobby.

Rechnung und Rendite

Kaufpreis: 2-Zimmer-Apartment (Küstenlage, Pafos/Larnaca): 120.000-200.000 €. 3-Zimmer-Villa mit Pool: 250.000-500.000 €. Mieteinnahmen (Ferienvermietung): Apartment: 50-80 €/Nacht in der Nebensaison, 80-120 €/Nacht in der Hochsaison. Villa mit Pool: 100-150 €/Nacht (Nebensaison), 150-250 €/Nacht (Hochsaison, Juli/August). Auslastung: Realistisch: 60-70% in der Saison (April-November), 20-30% im Winter. Jahreseinnahmen brutto: Apartment: 10.000-18.000 €. Villa: 20.000-40.000 €. Kosten: Verwaltung/Reinigung: 20-25% der Einnahmen. Instandhaltung: 1.000-3.000 €/Jahr. Versicherung: 300-800 €/Jahr. Grundsteuer: gering (50-200 €). Bruttorendite: 4-8% (vor Steuern) – vergleichbar mit anderen Mittelmeerländern, aber mit dem Bonus der niedrigen zypriotischen Besteuerung.

Was uns am meisten geholfen hat: Rechnung und Rendite Kaufpreis: 2-Zimmer-Apartment (Küstenlage, Pafos/Larnaca): 120.000-200.000 €.

– Vater aus Freiburg, seit 2022 in Nikosia

Steuern und Genehmigungen

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen werden als persönliches Einkommen besteuert (0-35%, abhängig vom Gesamteinkommen). Freibetrag: 22.000 € (seit Steuerreform 2026). Abzugsfähige Kosten: Verwaltung, Reinigung, Reparaturen, Versicherung, Zinsen, Abschreibung (3% auf das Gebäude pro Jahr). SDC auf Mieteinnahmen: Seit der Steuerreform 2026 abgeschafft – ein erheblicher Vorteil! Vorher: 3%. VAT: Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com) unterliegt der VAT: 9% ermäßigter Satz. VAT-Registrierung nötig wenn Umsatz über 15.600 €/Jahr. Genehmigung: Vermietung als Ferienwohnung erfordert eine Lizenz beim Cyprus Tourism Organisation (CTO). Voraussetzungen: Mindeststandards (Klimaanlage, Ausstattung, Sicherheit). CMC unterstützt bei der Beantragung.

Für wen es sich lohnt

Ideal: Investoren, die eine Immobilie zu 50% selbst nutzen (Winter) und 50% vermieten (Sommer). Die Mieteinnahmen decken die laufenden Kosten, und Sie haben ein eigenes Feriendomizil. Weniger ideal: Als reine Rendite-Investition für Anleger, die nie selbst kommen. Der Verwaltungsaufwand (auch mit Property Manager) ist erheblich, und die Rendite ist nicht höher als bei einer Langzeitvermietung – die deutlich weniger Arbeit macht. CMC-Tipp: Bevor Sie kaufen: Steuerplanung mit CMC. Die richtige Struktur (persönlich vs. über eine Ltd) kann die Steuerlast um 30-50% senken. Und: Die Lage bestimmt alles – ein Pool mit Meerblick in Protaras hat eine 80% Auslastung, ein Apartment ohne Pool in Nikosia: 20%.

Häufig gestellte Fragen

Unterstützung durch CMC

Wir bei CMC Certus Management Consultants sind für Sie da – nicht nur bei steuerlichen und rechtlichen Fragen, sondern auch bei allen praktischen Themen des täglichen Lebens auf Zypern. Unser Team in Larnaca und Pafos kennt die lokalen Gegebenheiten aus erster Hand.

Als Ihr lokaler Ansprechpartner übernehmen wir für Sie: Firmengründung und Company Management, steuerliche Beratung und Non-Dom-Antrag, laufende Buchhaltung und Steuererklärungen, Unterstützung bei Behördengängen, Vermittlung zu Immobilienmaklern, Rechtsanwälten, Ärzten und Handwerkern.